Hausse de l'indice de révision annuelle des loyers d'habitation
03 / 01 / 2009

Le ralentissement de la hausse des prix de l'immobilier ancien, commencé au printemps 2006, se confirme. La FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) a présenté, le 5 avril dernier, des chiffres du premier trimestre 2007 mettant pour la première fois en évidence une quasi-stabilité des prix, ainsi qu'un ralentissement de la hausse des loyers.


Une stabilisation rapide ?

L'indice mensuel de la FNAIM de mars 2007 confirme une fois de plus la tendance à la stabilisation des prix, amorcée depuis la fin de 2006 : -0,8%, après une hausse de +1,5%, faisant elle-même figure d'exception puisque succédant à 3 mois de baisses consécutives...


Quelques jours auparavant, les notaires reconnaissaient que les prix n'avaient pratiquement plus augmenté au 4ème trimestre 2006 et avaient même reculé globalement pour les maisons (-0,2%, et même -1,1% en Ile-de-France, avec une baisse frisant les 2% en petite couronne), ou dans certaines régions : par exemple entre -1,1 et -1,3% en Rhône-Alpes...

Les prix des appartements ont globalement baissé de 1,5% dans les agglomérations de moins de 10.000 habitants. Ils ont stagné dans les centres des villes plus importants et ont augmenté de près de 1% sur 3 mois dans les banlieues. C'est la conséquence de l'effet "escargot" : les acquéreurs s'éloignent des centres faisant monter progressivement la périphérie des grandes agglomérations dans un mouvement circulaire. En Ile-de-France, le Val d'Oise détient le record avec une hausse de 1,6% sur 3 mois (rythme annuel de près de 8%).

Partout, les prix des maisons stagnent, ou baissent légèrement, au 4ème trimestre ; en Ile-de-France, les records de baisse s'enregistrent dans les Yvelines (-2,1%), le Val de Marne (-2,4%) et dans les Hauts de Seine (-2,7%).

Après la pause...

Doit-on pour autant s'attendre à un retournement et à une baisse généralisée comme au début des années 90 ? Plusieurs facteurs permettent de ne pas l'envisager, sauf ajustements locaux et limités dans le temps :
- la pénurie globale de logements dans toutes les catégories de biens,
- le maintien, voire même l'amélioration de la solvabilité des ménages, grâce au quadruple effet de la modération des taux d'intérêt, de l'allongement de la durée des prêts, des aides multiples type prêt à taux zéro, et d'une petite amélioration du pouvoir d'achat,
- la perspective d'un maintient du faible niveau des taux d'intérêt actuels des crédits immobiliers, en raison d'une inversion persistante des taux "longs" par rapport aux taux "courts".
La concurrence entre les banques, qui voient dans le crédit immobilier le meilleur moyen de s'attacher une clientèle stable, fait le reste, les taux d'intérêt (fixes) aujourd'hui offerts sur le marché dépassant à peine 4%.

Un fait semble désormais acquis : les périodes de hausse annuelle à deux chiffres sont désormais derrière nous. Les ressources qui permettaient aux candidats acquéreurs et notamment aux "primo-accédants" d'effacer la hausse des prix dans leurs mensualités de remboursement étant à présent utilisées à plein et n'offrant que peu de marges de manœuvre nouvelles.
Mais, prévu et annoncé depuis plusieurs mois, ce phénomène ne doit cependant pas faire illusion : sans bouleversement géopolitique ou économique grave, qui entraînerait par exemple une brusque remontée des taux d'intérêt ou une chute de pouvoir d'achat, les facteurs qui ont permis le doublement des prix en moins de dix ans sont toujours là.