Comment acheter un bien à Miami

 

Collins International Properties s'occupe de tout. Notre agence sur Miami assure un suivi complet avant, pendant et après votre achat. Notre expérience nous démontre que les clients ont besoin de réaliser un achat sécurisé, avec des interlocuteurs de proximité pour le suivi (fiscalité, compte rendu de gestion). Nous vous évitons ainsi de tomber dans les pièges d’un achat à l’étranger:  charges trop élevées, secteurs sans potentiel locatif, achat rapide lors d’un court séjour à Miami avec un agent immobilier peu connu, ou susceptible de ne plus répondre correctement à vos questions une fois l’acte d’achat signé.

  

1. Définir son ou ses objectif(s) d’investissement à Miami

Avant d’acheter votre appartement à Miami, il faut tout d’abord définir votre objectif d’investissement :

  • réaliser une plus value lors de la vente de l’appartement ? 
  • trouver le bien unique à un prix d’achat raisonnable ? 
  • effectuer un investissement locatif ? 
  • disposer plus tard d’un appartement pour vous même ?
  • se constituer un patrimoine immobilier?

Il faut ensuite déterminer la durée de votre d’investissement.

 

2. Choisir son quartier pour acheter sereinement

Les 3 règles d’or de l’achat immobilier sont : « l’emplacement, l’emplacement … et l’emplacement ! »
Même si vous achetez un appartement à Miami sans y habiter, il est conseillé de choisir des localisations sans risque et bien situées. Pour cela, il faudra donc exclure les quartiers ne présentant pas de potentiel.

C’est pourquoi nous vous recommandons, lors de l’achat de votre appartement, de privilégier les quartiers centraux de Miami et South Beach et d’éviter les quartiers à la périphérie de Miami, où le retour sur investissement est moins certain.

Miami Beach est la presqu’ile situé à l’Est de la ville, très connue pour ses hotels, ses plages et ses clubs. Le Sud de l’ile, le quartier de South Beach est le plus ancien et le plus animé de la ville. C’est aussi le quartier d’Art-Déco.

Downtown Miami est le centre-ville de Miami avec de hauts buildings qui abritent les sièges sociaux des grandes entreprises et de nouvelles résidences de luxe.

Le Sud de Miami : Coral Gables, Coconut Grove, Brickell. Ces trois quartiers sont des quartiers résidentiels les plus riches de Miami. Très animés et à l’architecture européennes très prononcée.

 


3. Connaître les prix d’achat immobilier de Miami et de ses quartiers

A Miami, les prix de vente sont sous-évalués malgré un marché en forte progression. 

Pour l’achat de votre appartement à Miami, il faut avant tout connaître les prix et les quartiers les plus intéressants, et les prix d’achat peuvent varier considérablement d´une rue à l´autre.

Aujourd’hui, les prix de l’immobilier à Miami figurent parmi les moins chers au sein des grandes métropoles internationales. La localisation et la qualité du bien pourront faire varier les prix de manière considérable. Dans le même quartier, il sera ainsi possible de trouver des prix variant du simple au quadruple.

 

4. Définir son budget et le financement

Il faut bien entendu déterminer un budget avant de se lancer dans l’achat d’un appartement à Miami. Notez que tout achat nécessitera un apport ou une garantie.

A noter que le financement d’un appartement à Miami n’est possible avec une banque française que dans le cas d’une garantie existant déjà en France (nantissement sur un bien immobilier existant ou un produit financier, tel que assurance vie ou PEA par exemple).

Un financement est également possible avec nos partenaire bancaire américain, à hauteur de 50% de la valeur du prix du bien maximum. Cependant, les vendeurs prendront toujours en priorité les acheteurs sans crédit, ce qui explique que 90% des ventes sur Miami se font en cash only.

 

5. Connaître la fiscalité immobilière locale

Convention fiscale franco-américaine

Collins International Properties n’a pas vocation à être un cabinet d’experts fiscalistes. Cependant, nous vous informons que la convention fiscale avec les Etats-Unis spécifie que les revenus provenant de biens immobiliers ne sont imposables que dans l’Etat où ces biens sont situés. Cette convention n’est valable que pour les ressortissants français qui investissent à l’étranger.

Avantages fiscaux pour l’achat d’un appartement à Miami

  • Amortissement du bien ouvert à tous 
  • A la revente, impôt sur la plus value de 15% après un an de détention
  • Les impôts sur le revenu foncier seront payés aux Etats-Unis. Il est toutefois important de préciser que, de manière générale, le revenu foncier imposable aux Etats-Unis sera nettement inférieur à l'impôt en France grâce à l’amortissement et aux taux d'imposition bien plus bas. 

* données à titre d’information, il est nécessaire de vérifier ces informations auprès d’un cabinet fiscaliste spécialisé

 

6. Penser à la gestion de votre bien à Miami

Si vous souhaitez louer votre bien, n’oubliez pas qu’une agence locative est nécessaire. Collins International Properties est une des rares agences immobilières de Miami à gérer la partie locative après l'achat de votre appartement. En conséquence, nous sélectionnons et ne vendons que des biens immobiliers avec un fort potentiel locatif. Cela vous évite les surprises liées à un achat rapide sur Miami avec un agent qui déleguera la gestion à un tierce entité.

Collins International Properties vous proposera un contrat renouvelable de 12 mois au tarif de 10% des loyers perçus pour l'ensemble de ces prestations.Un bilan fiscal et comptable vous sera remis en fin d'année. Dans l'hypothèse où un locataire ne paierait pas, après envoi des courriers obligatoires, c'est le shérif qui procède à l'éviction au terme d'un délai moyen d'une trentaine de jours.Voici une partie des tâches que nous effectuons:

  • Recherche de locataire
  • Visites multiples jusqu’à la location.
  • Établissement du bail et de l’état des lieux.
  • Encaissement de la caution et du 1er loyer.
  • Suivi des encaissements.
  • Réparations éventuelles, sauf si elles incombent au locataire.
  • Relance par huissier en cas d’impayé.Expulsion par huissier si nécessaire.
  • Suivi de votre comptabilité 
  • Gestion des encaissements et des factures

 

7. Connaître la procédure d’achat. Notre méthodologie: un savoir-faire unique

La force de notre agence immobilière repose sur sa méthode et des outils propres, ainsi que sur notre professionnalisme, avec pour objectif unique de satisfaire "le clients d'abord". Notre agence propose ainsi dès le début un encadrement de nos clients afin de répondre au mieux à toutes leurs demandes. Nous vous accompagnons en prenant en main toute la procédure d'achat et de gestion qui a lieu à Miami, vous permettant ainsi d'éviter tous les écueils liés aux obstacles juridiques et linguistiques.

  • Etablissement d'une liste de biens
  • Visites sur Miami des biens sélectionnés et négociation des prix
  • Réservation du bien formalisée par la signature du compromis de vente qui se transforme en un contrat effectif de vente une fois la contre-proposition acceptée
  • Versement par virement bancaire  entre 5% et 20% du montant d’acquisition sur le compte séquestre de l’agent de clôture « Closing Agent » qui est en fait l’avocat en charge des responsabilités équivalentes à celles d’un notaire en France
  • Envoi du formulaire (application form). Chaque propriétaire doit être approuvé par  la “condo association” (association des copropriétaires).
  • Inspections: nos propriétés sont vendues « telles quelles » avec le droit de faire intervenir un inspecteur indépendant
  • Création de la structure juridique en LLC par notre avocat partenaire
  • Signature des actes définitifs, remise des clés et du titre de propriété

Nous créons pour nos clients une petite holding sous forme de LLC (Limited Liability Company) pour l'acquisition du bien. Cela permet d'amortir le bien et de déuire un certain nombre de frais inhabituels en France pour des revenus locatifs: transports, hôtel, location de voiture... Le bilan annuel que nous vous présenterons tiendra compte de tous ces éléments.

Exemple: pour un achat de maison à 100 000$ et un loyer brut de 15 600$, le loyer net après frais de fonctionnement (gestion LLC, assurances, comptabilité, impôts fonciers...) serait de 9 000$. Vous pourrez déduire un amortissement  de  3 390$ par an et 3 700$ au titre de l'abattement fixe annuel par foyer !!

Nous pouvons également vous conseiller pour la mise en place d'une holding sous forme de trust. La trust vous permet de faciliter la succession de vos biens à moindre frais. De plus, elle vous permet de régler à votre convenance la manière dont vous léguez votre bien à vos héritiers.

 

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